被告張某和第三人易某為親戚關(guān)系，易某委托張某幫其購買房屋。2022年12月、2023年2月，原告陳某和被告張某先后簽訂了購房協(xié)議書和補充協(xié)議書，購買人處簽名為易某，備注張某代，協(xié)議約定房款總價為290萬元，易某應(yīng)當(dāng)在2023年5月之前付清，如果未按時支付款項，則需易某按1000元/天支付違約金。
2024年1月，張某向陳某出具借條一張，載明“張某欠陳某房款10萬元整”因易某未能按時付清房款，陳某遂訴至法院，要求易某、張某支付購房款10萬元、違約金3萬元。
法院經(jīng)審理認為，易某委托張某為其購買房屋，易某與陳某之間的合同關(guān)系成立，易某應(yīng)當(dāng)履行合同約定，向原告陳某支付購房款及違約金。
張某在2024年1月向陳某出具了借條，自愿承擔(dān)未付房款10萬元的責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百五十二條規(guī)定，“第三人與債務(wù)人約定加入債務(wù)并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務(wù)，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權(quán)人可以請求第三人在其愿意承擔(dān)的債務(wù)范圍內(nèi)和債務(wù)人承擔(dān)連帶債務(wù)?！惫蕪埬吵鼍?0萬元欠條的行為屬于債務(wù)加入，張某對購房款10萬元應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款責(zé)任。
因張某僅對購房款10萬元進行承諾，并未對違約金承擔(dān)有明確的意思表示，故對于原告陳某要求被告張某承擔(dān)違約金的訴訟請求，法院不予支持。
委托買房后受托人出具欠條，誰來還錢？——債務(wù)加入的認定與責(zé)任邊界指引
五、房產(chǎn)官司律師律師解讀：核心法律爭議與裁判邏輯
1. 委托購房的合同關(guān)系認定：受托人行為后果由委托人承擔(dān)
? 法律依據(jù)與核心內(nèi)涵：根據(jù)《民法典》第 925 條，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人。本案中，張某與陳某簽訂購房協(xié)議時，明確在購買人處注明 “易某（張某代）”，表明陳某知曉張某的受托身份，故購房合同直接約束委托人易某與債權(quán)人陳某，易某作為實際購房人，應(yīng)承擔(dān)支付房款及違約金的核心義務(wù)，張某僅作為代理人，原則上不承擔(dān)合同責(zé)任。
? 代理行為與債務(wù)加入的區(qū)分：委托購房中，受托人僅代為辦理簽約、付款等事務(wù)，其行為后果歸屬于委托人；而債務(wù)加入是受托人超越代理權(quán)限，以自身名義自愿承擔(dān)部分債務(wù)的獨立法律行為，兩者的核心區(qū)別在于：① 行為性質(zhì)：代理是 “代為處理事務(wù)”，債務(wù)加入是 “獨立承擔(dān)債務(wù)”；② 責(zé)任基礎(chǔ)：代理責(zé)任源于委托關(guān)系，債務(wù)加入責(zé)任源于自身承諾；③ 法律后果：代理后果歸委托人，債務(wù)加入后果由第三人與委托人承擔(dān)連帶責(zé)任。本案中張某出具欠條的行為，已超出單純代理范疇，構(gòu)成獨立的債務(wù)加入。
? 類似情形對比：若張某未注明 “代簽”，且陳某不知曉委托關(guān)系，可能構(gòu)成《民法典》第 926 條的 “隱名代理”，陳某有權(quán)選擇向張某或易某主張權(quán)利；但本案中代理關(guān)系明確，故僅能先向委托人易某主張合同權(quán)利，再基于債務(wù)加入向張某主張連帶責(zé)任。
2. 債務(wù)加入的法定認定：需滿足 “明確意思表示 + 未脫離原債務(wù)”
? 構(gòu)成要件解析：依據(jù)《民法典》第 552 條及上海高院裁判規(guī)則，債務(wù)加入需滿足四大核心要件：① 原債務(wù)合法有效（本案購房合同合法成立，未付房款 10 萬元屬于有效債務(wù)）；② 原債務(wù)具有可轉(zhuǎn)移性（房款支付義務(wù)可由第三人承擔(dān)）；③ 第三人作出明確的債務(wù)加入意思表示（張某出具 “欠陳某房款 10 萬元” 的借條，直接表明自愿承擔(dān)該筆債務(wù)）；④ 原債務(wù)人不脫離原債關(guān)系（易某仍需承擔(dān)剩余房款及違約金，張某僅加入部分債務(wù)）。本案完全符合上述要件，故認定為債務(wù)加入于法有據(jù)。
? 意思表示的司法認定標(biāo)準(zhǔn)：法院認定債務(wù)加入的關(guān)鍵的是 “第三人是否明確表示愿意承擔(dān)債務(wù)”，常見情形包括：① 直接出具欠條、承諾書確認承擔(dān)特定債務(wù)；② 與債權(quán)人、債務(wù)人簽訂三方協(xié)議約定共同還款；③ 向債權(quán)人作出 “自愿替?zhèn)鶆?wù)人償還 XX 款項” 的明確意思表示。反之，若僅注明 “代為付款”“協(xié)助催收” 等表述，未體現(xiàn)獨立承擔(dān)債務(wù)的意愿，則不構(gòu)成債務(wù)加入。本案中張某出具的借條直接載明 “張某欠陳某房款”，屬于最明確的債務(wù)加入意思表示。
? 與保證責(zé)任、債務(wù)轉(zhuǎn)移的區(qū)分：
| 對比維度 | 本案（債務(wù)加入） | 保證責(zé)任 | 債務(wù)轉(zhuǎn)移 |
|----------|------------------|----------|----------|
| 責(zé)任基礎(chǔ) | 第三人自愿獨立承擔(dān) | 基于擔(dān)保合同約定 | 債務(wù)人將債務(wù)全部 / 部分轉(zhuǎn)移 |
| 責(zé)任形式 | 與原債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任 | 一般保證（先訴抗辯權(quán)）或連帶責(zé)任保證 | 轉(zhuǎn)移后原債務(wù)人脫離債務(wù)關(guān)系 |
| 意思表示要求 | 需明確 “承擔(dān)債務(wù)” | 需明確 “提供保證”“擔(dān)保還款” | 需債權(quán)人同意 + 債務(wù)人與第三人約定 |
| 違約金承擔(dān) | 無明確約定則不承擔(dān) | 未約定保證范圍則包含主債務(wù)及違約金 | 轉(zhuǎn)移范圍需明確約定，無約定則包含違約金 |
3. 債務(wù)加入的責(zé)任范圍：以明確承諾為限，不當(dāng)然包含違約金
? 裁判核心邏輯：司法實踐中遵循 “意思自治原則”，債務(wù)加入人的責(zé)任范圍以其明確承諾為準(zhǔn)。本案中，張某僅在借條中承諾承擔(dān) “房款 10 萬元”，未提及違約金，也未作出 “承擔(dān)與該筆房款相關(guān)的全部責(zé)任” 的概括性表述，故其責(zé)任范圍僅限于 10 萬元本金，不包含違約金。對比類似案例，若第三人出具的欠條載明 “自愿承擔(dān) XX 債務(wù)及相關(guān)違約金、利息”，則需一并承擔(dān)違約責(zé)任；若無明確約定，法院通常不支持債權(quán)人要求債務(wù)加入人承擔(dān)違約金的訴求。
? 違約金承擔(dān)的爭議解析：關(guān)于債務(wù)加入是否天然包含違約金，司法實踐存在兩種觀點：① 從屬說認為，違約金是主債務(wù)的從債務(wù)，債務(wù)加入人承擔(dān)主債務(wù)時應(yīng)一并承擔(dān)違約金；② 獨立說認為，債務(wù)加入是獨立承諾，違約金需基于明確約定。目前主流裁判觀點采納獨立說，理由是：違約金具有懲罰性，若未明確約定，推定債務(wù)加入人僅承擔(dān)主債務(wù)本金，避免過度加重其責(zé)任。本案法院即采納該觀點，僅支持張某承擔(dān) 10 萬元房款，駁回違約金訴求。
? 責(zé)任承擔(dān)的最終劃分：① 易某（委托人）：作為原債務(wù)人，需承擔(dān)全部剩余房款（含 10 萬元）及合同約定的違約金，承擔(dān)主要責(zé)任；② 張某（債務(wù)加入人）：作為第三人，僅在其承諾的 10 萬元房款范圍內(nèi)與易某承擔(dān)連帶責(zé)任，無需承擔(dān)違約金；③ 陳某（債權(quán)人）：可選擇要求易某單獨償還全部債務(wù)，或要求易某與張某連帶償還 10 萬元房款，剩余債務(wù)及違約金仍需向易某主張。
4. 常見抗辯理由的司法認定
? “僅為代理行為，不應(yīng)承擔(dān)債務(wù)”：不成立。張某出具欠條的行為已超出代理權(quán)限，屬于獨立的債務(wù)加入意思表示，代理行為與債務(wù)加入可并行存在，不影響其承擔(dān)連帶還款責(zé)任。
? “債務(wù)加入應(yīng)包含違約金，無需單獨約定”：不成立。如前所述，違約金并非債務(wù)加入的當(dāng)然組成部分，需以明確約定為前提，無約定則視為僅承擔(dān)主債務(wù)本金。
? “借條未約定還款期限，可暫不履行”：不成立。債務(wù)加入的還款期限可參照原合同約定，原合同約定房款于 2023 年 5 月前付清，張某的 10 萬元債務(wù)還款期限應(yīng)同步適用，陳某有權(quán)要求其立即履行。
? “易某已償還部分款項，應(yīng)減輕責(zé)任”：成立但需舉證。若易某已償還部分房款，張某可主張在 10 萬元范圍內(nèi)扣除相應(yīng)金額，但需提供轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)佐證，否則應(yīng)按借條載明金額承擔(dān)責(zé)任。
六、律師能做的：全流程實操指引（從維權(quán)到應(yīng)對）
1. 債權(quán)人（陳某方）的維權(quán)實操
? 證據(jù)收集與固定：
? 核心證據(jù)：購房協(xié)議書及補充協(xié)議（證明易某的付款義務(wù)、違約金約定）、張某出具的借條（證明債務(wù)加入事實）、轉(zhuǎn)賬記錄（證明已付款項及未付金額）、協(xié)議中 “張某代” 的備注（證明代理關(guān)系）；
? 關(guān)鍵證據(jù)：與易某、張某的溝通記錄（如要求付款的微信 / 短信）、房屋過戶進展證明（如未過戶的原因）、易某與張某的親屬關(guān)系證明（輔助證明委托關(guān)系真實性）；
? 補充證據(jù)：原合同約定的違約金計算依據(jù)（如 1000 元 / 天的標(biāo)準(zhǔn)、違約時長）、張某的財產(chǎn)線索（如房產(chǎn)、銀行賬戶，用于后續(xù)執(zhí)行）。
? 維權(quán)途徑與訴求：
? 協(xié)商維權(quán)：同時向易某和張某發(fā)送催告函，要求易某支付全部未付房款及違約金，張某對 10 萬元房款承擔(dān)連帶清償責(zé)任，明確還款期限（如 7 日內(nèi)）；
? 訴訟維權(quán)：協(xié)商無果時，向房屋所在地或被告住所地法院起訴，訴求明確為 “判令易某支付未付房款 XX 元及違約金 XX 元”“判令張某對其中 10 萬元房款承擔(dān)連帶清償責(zé)任”，避免因訴求模糊導(dǎo)致部分權(quán)利無法實現(xiàn)；
? 執(zhí)行維權(quán)：判決生效后，若易某或張某未履行義務(wù)，可申請法院強制執(zhí)行，同時提供兩人財產(chǎn)線索，要求對其采取查封賬戶、限制高消費等措施；若張某承擔(dān)連帶責(zé)任后，不影響向易某追償，債權(quán)人可優(yōu)先執(zhí)行償債能力較強的一方。
2. 原債務(wù)人（易某方）的應(yīng)對實操
? 證據(jù)準(zhǔn)備與抗辯策略：
? 證據(jù)準(zhǔn)備：委托張某購房的授權(quán)憑證（如微信聊天記錄、書面委托書）、已支付房款的轉(zhuǎn)賬記錄、房屋實際使用 / 占有證明（如裝修合同、物業(yè)費票據(jù)）、張某出具借條的溝通記錄（證明張某自愿加入債務(wù)）；
? 抗辯要點：① 確認委托關(guān)系及債務(wù)加入事實，主張張某對 10 萬元房款承擔(dān)連帶責(zé)任，減輕自身單獨償債壓力；② 若違約金約定過高（如 1000 元 / 天遠超實際損失），可依據(jù)《民法典》第 585 條主張調(diào)低，參考同期 LPR 的 4 倍確定合理標(biāo)準(zhǔn)；③ 舉證已履行部分付款義務(wù)，要求扣除相應(yīng)金額；
? 和解方案：主動與陳某協(xié)商分期還款，同時與張某約定內(nèi)部責(zé)任分擔(dān)比例（如張某承擔(dān) 10 萬元，剩余款項由易某承擔(dān)），簽訂三方和解協(xié)議，避免后續(xù)追償糾紛。
3. 債務(wù)加入人（張某方）的應(yīng)對實操
? 證據(jù)準(zhǔn)備與責(zé)任限制：
? 證據(jù)準(zhǔn)備：易某的委托購房證明、借條原件（明確僅承諾 10 萬元房款）、自身經(jīng)濟狀況證明（如收入流水、債務(wù)憑證）、陳某知曉委托關(guān)系的證據(jù)（協(xié)議備注 “代簽”）；
? 抗辯要點：① 明確債務(wù)加入的范圍僅限于 10 萬元房款，不包含違約金，舉證借條中無違約金相關(guān)約定；② 主張僅承擔(dān)連帶責(zé)任，而非全部責(zé)任，債權(quán)人應(yīng)先向原債務(wù)人易某追償，或要求雙方共同承擔(dān)；③ 若易某已償還部分款項，可主張在 10 萬元范圍內(nèi)相應(yīng)扣減；
? 風(fēng)險規(guī)避：履行還款義務(wù)后，及時向易某追償，留存轉(zhuǎn)賬記錄、追償溝通記錄等證據(jù)，避免自身權(quán)益受損；若陳某要求超出 10 萬元范圍的責(zé)任，可明確拒絕并引用法院裁判規(guī)則抗辯。
4. 關(guān)鍵證據(jù)清單與固定技巧
? 核心證據(jù)：
? 合同類：購房協(xié)議書、補充協(xié)議（需注明代理關(guān)系及違約金約定）；
? 債務(wù)類：張某出具的借條、已付款轉(zhuǎn)賬記錄、未付金額核算憑證；
? 代理類：委托授權(quán)記錄、協(xié)議中 “代簽” 備注、親屬關(guān)系證明；
? 固定技巧：
? 所有溝通記錄（微信、短信、通話）需完整留存，避免刪除關(guān)鍵內(nèi)容；轉(zhuǎn)賬記錄需標(biāo)注 “購房款”，并保留銀行回單；
? 若存在口頭約定（如委托事項、債務(wù)加入意愿），需通過補簽書面協(xié)議或錄音錄像固定證據(jù)；
? 違約金相關(guān)證據(jù)需留存實際損失證明（如資金占用利息計算依據(jù)、因逾期付款導(dǎo)致的損失憑證），用于主張調(diào)低或支持訴求。
5. 特殊情形的應(yīng)對策略
? 若張某主張 “借條是受脅迫出具”：需提供脅迫證據(jù)（如錄音、證人證言），申請法院撤銷該債務(wù)加入行為；若無充分證據(jù)，借條仍具有法律效力；
? 若購房合同無效（如房屋為違建）：原債務(wù)不存在，債務(wù)加入行為亦無效，張某無需承擔(dān)責(zé)任，易某需返還已付款項，陳某需返還房屋；
? 若陳某在合理期限內(nèi)明確拒絕張某的債務(wù)加入：則債務(wù)加入不成立，張某無需承擔(dān)責(zé)任，全部債務(wù)由易某承擔(dān)，需舉證陳某拒絕的證據(jù)（如書面回復(fù)、聊天記錄）。
6. 風(fēng)險預(yù)防：委托購房與債務(wù)加入的法律建議
? 對委托購房雙方：
? 明確授權(quán)范圍：簽訂書面委托書，明確受托人權(quán)限（如僅代為簽約、無權(quán)出具欠條），避免受托人超越權(quán)限引發(fā)債務(wù)加入風(fēng)險；
? 留存書面憑證：所有委托事項、付款記錄、溝通內(nèi)容均需留存書面證據(jù)，避免口頭約定無據(jù)可依；
? 謹慎選擇受托人：優(yōu)先選擇信用良好、責(zé)任意識強的受托人，避免因親屬關(guān)系忽視風(fēng)險，必要時可在委托書中明確 “受托人不承擔(dān)任何債務(wù)責(zé)任”。
? 對債權(quán)人：
? 核實合同主體：簽訂購房合同時，明確相對方是委托人還是受托人，避免后續(xù)責(zé)任主體混淆；
? 明確債務(wù)范圍：若接受第三人債務(wù)加入，需要求其出具明確的書面承諾，注明是否包含違約金、利息等，避免責(zé)任范圍爭議；
? 及時主張權(quán)利：發(fā)現(xiàn)債務(wù)人逾期付款后，及時催告并留存證據(jù)，避免超過訴訟時效或因拖延導(dǎo)致?lián)p失擴大。
? 對債務(wù)加入人：
? 審慎作出承諾：出具欠條或承諾書前，明確自身承擔(dān)的債務(wù)范圍、還款期限、與原債務(wù)人的責(zé)任劃分，避免因表述模糊承擔(dān)額外責(zé)任；
? 留存追償依據(jù)：債務(wù)加入后，與原債務(wù)人約定追償方式及比例，留存書面協(xié)議，確保履行義務(wù)后可順利追償。
